Organisme de Foncier Solidaire: Financer une initiative innovante sur le logement abordable en Europe
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La première analyse croisée sur le financement des Community Land Trusts (CLT) ou Organismes de Foncier Solidaire (OFS) révèle le long chemin à parcourir pour ce modèle émergeant afin de pouvoir accéder, mobiliser et garantir des financements clés. Un exercice de cartographie a permis d’analyser les manques et de partager de bonnes pratiques qui permettront leur expansion dans la région du nord-ouest de l’Europe.
Dans le cadre du projet SHICC, le FMDV, avec le support de ses six partenaires, publie la “Cartographie du Financement des CLTS”. Elle présente un vaste aperçu des sources de financement disponibles pour le développement des CLTs en Europe.
Le livrable final est composé d’une base de données complète et d’un document de synthèse proposant une analyse comparative des résultats par pays ou région (Angleterre et Pays de Galle, France, Bruxelles-Capitale, Flandre, Europe).
 
L’analyse de plus de 600 sources de financement a confirmé la spécificité de chaque modèle financier, profondément ancré dans un héritage culturel particulier, et différant selon la maturité du secteur. Charlotte Boulanger – Responsable Finance Durable au FMDV –  souligne cependant des similitudes : « les résultats confirment la nécessité des investissements publics afin de supporter le modèle, spécifiquement pendant les phases préliminaires. De plus, les CLTs requièrent l’articulation de financements à tous les niveaux – UE, national, régional, local – avec la mobilisation d’instruments innovants qui pourraient attirer des investissements privés et de particuliers ».
 
Les CLTs sont aujourd’hui légitimés comme des alternatives viables de production du logement (cf. Nouvel Agenda Urbain, Déclaration des Villes pour le Logement Convenable etc.). Nous sommes donc à une étape charnière pour le logement abordable et participatif en Europe. En effet, le travail produit fait la lumière sur les potentialités à exploiter et la longue route à parcourir vers la pérennité financière des CLTs. Afin de permettre au modèle de prospérer et d’atteindre son potentiel maximal, les CLTs requièrent une mobilisation accrue d'acteurs et d'outils innovants.
Le travail de cartographie a pour but d’accompagner ce changement d’échelle donnant une vue d’ensemble sur les pratiques existantes et un aperçu des potentiels acteurs, instruments et modèles financiers à mobiliser plus en avant.

En effet, les acteurs de la philanthropie, de la banque éthique ou les autorités locales et régionales pourraient être davantage engagés dans le processus; des instruments tels que les solutions de financement participatif, les prises de participation, les prêts revolving et autres garanties ont à être développés. Cet écosystème pourrait permettre de fournir les millions d’euros d’investissements nécessaires dans les années à venir et contribuer à combler un manque d’investissement de près de 57 milliards par an dans le logement social, comme estimé par le groupe de travail européen sur les infrastructures sociales (2018). 

Bien qu’il n’existe pas pas une meilleure approche à adopter en termes de développement des CLTS, experts et professionnels ont à apprendre les uns des autres, c'est en tout cas ce qu'à montré le travail de référencement.

Par exemple, en Angleterre et au Pays de Galle, l’écosystème des CLTs a prouvé sa capacité à mobiliser conjointement des financements publics et privés afin de fournir à la fois une expertise technique et professionnelle aux phases critiques –  formation des groupes et émergence des projets. Ceci a été rendu possible grâce à la mise en oeuvre du "Community Housing Fund" qui fournit aux CLTs des instruments diversifiés (prêts et subventions) et la mise en place de Points de Contacts Locaux (Local Hubs).
 
En Belgique, l’expérimentation développée dans la Région de Bruxelles-Capitale a permis l’accès à la propriété pour des ménages à très bas revenus – une population traditionnellement exclue de la propriété. Des instruments développés spécifiquement (prêt hypothécaire social, micro-crédit…) sont couplés à un accompagnement sur le long terme des membres du projet.
 
En Flandre, le CLT en place a réussi à combiner une vaste gamme de financements – public, privé, national, régional et local – et d’instruments innovants afin de mettre en œuvre des projets complexes et riches, notamment sur des questions de réhabilitation.
 
En France, le récent modèle des OFS a prouvé sa capacité à mobiliser les sources existantes de financement du logement social (prêt de long terme pour l'accès au foncier, mobilisation de l'épargne collective via le Livret A etc.). Les phases de développement de projet sont portées par l’investissement des banques publiques (CDC notamment), les garanties et les subventions sont apportées par les Municipalités.
 
Enfin, au niveau européen –et bien que le logement ne soit pas une compétence directe – l’Union s’investit déjà activement dans le secteur du logement de par des engagements politiques, ou la mobilisation de compétences annexes : cohésion sociale, recherche, innovation, transition énergétique... Un nombre grandissant de programmes (14) sont d’ores et déjà mobilisés afin de financer un développement urbain intégré (instruments de la BEI dans le cadre de l'agenda urbain, fonds structurels, plan d'investissement stratégique...), ce démontrant l’intérêt pour la question du logement à l’échelle Européenne. De nouvelles potentialités émergent par ailleurs du futur programme InvestEU.
 
Fonctionnant comme un outil d'apprentissage continu, la base de données «Cartographie du Financement des CLTs» a vocation à être utilisée et enrichie par les groupes de CLTs, les Points de Contact Locaux (« Local Hubs » en Angleterre et au pays de Galles), les administrations locales ou encore les bailleurs sociaux.
 
En définitive, le FMDV et ses partenaires ont pour objectif de participer au développement d'un environnement financier et réglementaire plus favorable aux CLTs et OFS en Europe.
08/10/2018
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